L’espropriazione forzata immobiliare: la pubblicità e la vendita telematica

Scritto da Redazione Federnotizie il 15 maggio 2018 @ 10:00 Argomento: Approfondimento giuridico,Novità normative |

L’introduzione della telematica nelle vendite giudiziarie risale, ormai, ad oltre dieci anni fa. Fin dall’emanazione del DL 80/2005 era stato introdotto l’obbligo di pubblicazione dell’avviso della vendita giudiziaria su appositi siti internet, individuati con il DM 31 ottobre 2006, onde consentire la massima diffusione e trasparenza delle vendite di immobili e di beni mobili superiori ad Euro 25.000 (meramente facoltativa per le vendite mobiliari inferiori ad Euro 25.000, ex art. 530 co. 7 c.p.c.). Tale previsione è sopravvissuta alle numerose riforme intervenute negli anni successivi ed è pertanto rimasta obbligatoria (art. 490 co. 2 c.p.c.).

di Mario Santopietro (avvocato e professionista delegato alle vendite nelle esecuzioni immobiliari)

L’introduzione di questo veicolo pubblicitario derivava da un diverso approccio alle vendite giudiziarie che, per diventare un mercato alternativo e di pari rango rispetto alla vendita privata, doveva andare incontro alle persone e agli strumenti utilizzati dalle stesse nella fase di ricerca di beni immobili da acquistare. L’avvento e lo sviluppo di internet hanno facilitato tale avvicinamento tra le due tipologie di vendita, in quanto lo strumento informatico consente sempre di più la rapida e completa analisi di tutte le informazioni necessarie all’acquisto.

Il legislatore di questi ultimi anni ha cercato di accelerare il processo di omologazione delle due tipologie di vendita, modificando la veste di alcuni obblighi normativi.

La pubblicità legale prevista dall’art. 490 co. 1 c.p.c. si è evoluta, per stare al passo con i tempi, ed è passata dal Foglio Annunzi Legali all’affissione all’Albo del Tribunale e, successivamente (D.L. 83/2015), al Portale delle Vendite Pubbliche. Sebbene la previsione normativa risalga al 2015, la pubblicazione dell’avviso della vendita giudiziaria su tale sito deriva dal dettato dell’art. 23, co. 2, D.L. 83/2015 convertito in L. 132/2015 ed è pertanto obbligatoria solo dal 19 febbraio 2018, decorsi 30 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n. 16 del 20 gennaio 2018 delle specifiche tecniche di cui all’art. 161– quater disp. att. c.p.c., per la verità non con la pubblicazione integrale delle stesse, ma con un rinvio, per relationem, al testo pubblicato sul Portale dei Servizi Telematici del Ministero della Giustizia (si veda a tal proposito lo Studio Esecuzioni Immobiliari n. 7-2018/E del CNN).

L’art. 18 bis d.p.r. 602/1973 stabilisce il contributo per la pubblicazione in € 100,00 per ciascun lotto posto in vendita, aggravando di molto l’onere della pubblicità legale (che prima era di pochi euro ad avviso, anche per le vendite previste in più lotti), relativa ad immobili e a beni mobili registrati (e, quindi, anche di veicoli, natanti e partecipazioni sociali).

Il soggetto legittimato alla pubblicazione degli avvisi della vendita giudiziaria sul portale delle vendite pubbliche è il soggetto che deve procedere alla vendita (professionista delegato e anche, in generale, commissionari, curatori e liquidatori), che deve pertanto inserire nel sistema informatico (https://pvp.giustizia.it/pvp/) gli elementi principali della procedura esecutiva, il nominativo del delegato alla vendita e del custode giudiziario, i beni posti in vendita, il luogo e giorno della vendita, allegando anche i documenti necessari per la consultazione da parte degli interessati all’acquisto (ordinanza di vendita, avviso di vendita, perizia, foto, planimetria e altri elementi utili).

Tale inserimento sostituisce l’affissione all’Albo del Tribunale, continuando ad essere utilizzate nelle prassi dei Tribunali, le altre pubblicità, meramente facoltative, dei siti commerciali e dei quotidiani (art. 490 co. 3 c.p.c.), visto anche il comma 1101 della legge di bilancio per il 2018 (art. 1, co. 1101, L. 205/2017) che, con un rinvio ad un successivo decreto ministeriale attuativo, prevede che nelle esecuzioni immobiliari la pubblicità sia “assicurata mediante i quotidiani cartacei più diffusi sul territorio nazionale”.

Oltre alla funzione di pubblicità legale, il portale assolve ad un altro obbligo, introdotto dalla riforma. Gli interessati all’acquisto, infatti, dovranno richiedere le visite agli immobili tramite il portale delle vendite pubbliche (a norma dell’art. 560, co. 5, c.p.c. entrato in vigore dal giorno 11 aprile 2018 in forza dell’art. 4, co. 4bis, D.L. 59/2016 convertito in L. 119/2016) con il link “prenota visita immobile”, presente nel dettaglio relativo all’immobile. Tali richieste verranno poi salvate in un database che consentirà al Ministero di verificare l’interesse nelle diverse zone di ubicazione degli immobili e l’andamento dei prezzi di vendita.

Nella medesima sezione del portale delle vendite pubbliche, gli interessati all’acquisto verranno anche introdotti alla vendita telematica che, ove sia prevista dal Giudice dell’Esecuzione, determina la creazione del link al gestore della vendita telematica, in fase di inserimento dei dati da parte del professionista delegato.

La vendita telematica, pur introdotta con il D.L. 193/2009, convertito in L. 24/2010, che prevedeva la possibilità per il Giudice (“il giudice può stabilire”) di ordinare tale modalità, non è mai stata utilizzata in misura importante, a causa della non completa diffusione di internet e dello scarso utilizzo di tale strumento per l’acquisto di beni di rilevante valore economico. L’obbligo della vendita telematica (“il giudice stabilisce”) sorto con la riforma del 2016 appare, oggi, una scelta di campo del legislatore, che ha inteso affermare che il futuro sarà la vendita telematica e questo indirizzo, seppur in una prima fase possa essere attenuato dall’esaurimento dei tentativi di vendita posti in essere in modalità tradizionale e dal ricorso alla vendita telematica sincrona mista, dovrà essere attuato in tutti i tribunali. Infatti, il modo ordinario per procedere alla vendita appare la gara telematica, sia per quanto riguarda le vendite immobiliari che le vendite mobiliari in forza, rispettivamente, degli art. 569, co. 4 e 530, co. 6, c.p.c.

Le modalità di svolgimento delle vendite telematiche sono stabilite dal DM 32/2015, previsto dall’art. 161 ter disp att. c.p.c., il cui articolo 26 rimanda ad ulteriori specifiche tecniche adottate dalla DGSIA (Direzione generale per i sistemi informativi automatizzati) per la sua definitiva attuazione. Tali specifiche tecniche sono state rese disponibili sul portale dei servizi telematici il 28 giugno 2017, ma l’entrata in vigore delle vendite telematiche è avvenuta solo di recente, a decorrere, cioè, dal novantesimo giorno dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto ministeriale che accerta la piena funzionalità del portale delle vendite pubbliche. Tale decreto è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 7 del 10 gennaio 2018 e, quindi, le vendite telematiche sono divenute obbligatorie a partire dal giorno 11 aprile 2018. Il richiamo, per l’entrata in vigore, alla pubblicazione del decreto di piena funzionalità del portale rende ancor più evidente la connessione tra il portale delle vendite pubbliche e la vendita telematica.

La vendita degli immobili in sede esecutiva, sia essa telematica o meno, prevede alcune fasi: la compilazione di un’offerta, la trasmissione dell’offerta, l’identificazione dell’offerente da parte del professionista delegato prima di aprire la gara, la verifica dei requisiti di ammissibilità dell’offerta (e della congruità della cauzione) e, infine, la gara tra gli offerenti.

La partecipazione alle vendite forzate avviene, nelle vendite senza incanto tradizionali, tramite l’inserimento di una dichiarazione di offerta irrevocabile all’interno di una busta chiusa che viene depositata presso l’ufficio del professionista delegato. Per le vendite telematiche viene previsto, invece, l’invio della dichiarazione di offerta mediante la compilazione di un modulo online (“web form”) che viene successivamente inviato al Ministero. A seguito di alcune comunicazioni tra Ministero, gestore della vendita telematica e professionista delegato, nel giorno prefissato si svolgeranno le operazioni di verifica da parte del professionista e la gara sull’offerta più alta, per la quale il decreto ministeriale distingue tre modalità: la vendita sincrona; la vendita sincrona mista; la vendita asincrona.

La vendita sincrona è una modalità simile alla vendita tradizionale “fisica”, dalla quale si distingue in quanto i rilanci sono compiuti dai singoli offerenti in modalità telematica.

La vendita asincrona prevede invece un termine finale entro il quale effettuare le offerte, come siamo da tempo abituati a vedere nei maggiori siti di aste online di beni di consumo.

Rispetto a tali due tipologie, la vendita sincrona mista si differenzia per il mantenimento delle offerte “fisiche”, nel senso che le offerte ed i rilanci possono essere eseguiti, contemporaneamente, sia nelle forme tradizionali, con la presenza nell’ufficio del delegato, che con modalità telematiche. Tale tipologia di vendita appare, ad oggi, quella che offre più garanzie in ordine al valore di esitazione degli immobili. L’esperienza anche di questi ultimi anni dei professionisti delegati prova, infatti, che la partecipazione alle vendite avviene da parte di interessati all’acquisto che non appaiono in grado di utilizzare adeguatamente lo strumento telematico (a volte necessitano di consigli per compilare la dichiarazione di offerta cartacea). A fronte di tale apertura della vendita a più categorie di soggetti offerenti, si contrappone una procedura di svolgimento della vendita decisamente più complicata per il delegato che dovrà verificare e rendere note le offerte “fisiche” agli utenti telematici e, pertanto, appare più macchinosa della vendita sincrona pura e, ancor di più, di quella asincrona. Appare evidente, comunque, l’indirizzo del legislatore di prevedere una vendita che, nel tempo, dovrà diventare completamente telematica.

In conclusione, pare potersi affermare che lo sviluppo degli strumenti informatici, applicati alle vendite giudiziarie, volto a rendere ancora più celeri e trasparenti le vendite forzate, non tiene in grande considerazione la maggiore soddisfazione dei creditori, ma insegue il miraggio della velocità ad ogni costo e prezzo, aumentato dalla possibilità di analizzare in maniera statistica ogni singola procedura di vendita, generando, nel giro di pochi anni, una mappa del recupero del credito in Italia, che potrà tornare utile per tutti i soggetti coinvolti nelle vendite di immobili (soprattutto gli istituti di credito), che appaiono, oggi, in grande sofferenza.