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Consegna dei beni acquistati all’asta

Dopo che il Giudice dell’Esecuzione ha emesso il decreto di trasferimento, il proprietario (o il custode giudiziario, se nominato) consegna l’immobile all’acquirente, nuovo titolare.
Se l’immobile è occupato dall’esecutato, si considera comunque “giuridicamente libero”, infatti il Giudice dell’Esecuzione nel decreto di trasferimento ingiunge al debitore il rilascio immediato dell’immobile nella piena disponibilità dell’aggiudicatario. Dunque il decreto di trasferimento della proprietà (munito di formula esecutiva) costituisce il titolo  immediatamente esecutivo per il rilascio del bene.

Può capitare che l’immobile messo all’asta sia occupato da un inquilino.
A questo proposito la legge prevede che i contratti di affitto, locazione o comodato non sono opponibili all’acquirente all’asta, salvo che non siano autorizzati dal giudice delle esecuzioni o che abbiano data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento.
La “data certa” del contratto deriva unicamente dalla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Se invece non sono stati autorizzati dal giudice oppure non hanno data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento non sono opponibili all’aggiudicatario.

Si fa osservare che la Cassazione, con la recente sentenza 16.05.2013 n.11.830 ha sancito il principio secondo il quale:   la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza è una fattispecie speciale ed autonoma rispetto alla rinnovazione tacita del contratto di cui all’art. 1597 del Cod.Civ.,   il che comporta che la prima rinnovazione si configura come mero effetto automatico in assenza di disdetta (nel caso in cui il locatore non si trovi nelle condizioni di cui dell’art. 29, 2° comma, o, comunque, pur ricorrendo, non le comunichi al conduttore).
Per effetto di questa “nuova” interpretazione, il secondo periodo di rapporto locatizio   (cioè quello che scaturisce dopo il tacito rinnovo alla scadenza del primo periodo sulla base della disciplina prevista dagli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978 – così come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma degli artt. 2 e 3, 1. 9 dicembre 1998, n. 431)   non presuppone, in alcun modo, un successivo accordo, dunque non deriva da un’espressione di consenso tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo della mancata disdetta.

Per questa ragione – secondo la Cassazione –  la disposizione di cui all’art.560 del Cod.Proc.Civ. che vieta al debitore ed al terzo custode di dare in locazione l’immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice delegato e che fa esplicitamente riferimento ad un atto negoziale di volontà,  riguarda solo il periodo successivo alla prima scadenza, in regime di proroga tacita.

Diversamente dopo il primo rinnovo automatico della locazione ogni successiva proroga dovrà essere autorizzata dal giudice delegato, in assenza della quale il contratto si intende automaticamente disdettato.

Lo stato di un immobile (libero ovvero occupato) risulta dalla perizia contenuta nel fascicolo della procedura. Il consulente tecnico è tenuto a relaziona sullo “stato giuridico” del bene e, dunque, sulla opponibilità della locazione all’acquirente.

Maggiori informazioni sull’argomento possono essere desunte dalla guida “Acquisto all’asta, un modo alternativo e sicuro di comprare casa”, curata dal Consiglio Nazionale del Notariato e dalle principali Associazioni dei consumatori.